Real Estate

گزارش جدید انجمن املاک و مستغلات کانادا نشان داد، متوسط قیمت واحد‌های فروخته شده در ماه آوریل به ۷۱۶ هزار دلار رسیده که بیش از ۸۶ هزار دلار بالاتر از جولای گذشته است. متوسط قیمت مسکن در سطح کانادا در فوریه سال ۲۰۲۲ به ۸۱۶ هزار دلار بود و پس از آن بانک مرکزی شروع به افزایش نرخ بهره کرد و در کمتر از ده ماه نرخ بهره پایه را از ۰.۲۵ درصد به ۴.۵ درصد افزایش داد. با بالا رفتن نرخ بهره وام مسکن برای متقاضیان بسیار گران شد، به همین دلیل میزان خرید و فروش خانه در سطح کانادا کم شده و متوسط قیمت واحدهای مسکونی در ماه جولای گذشته تا ۶۳۰ هزار دلار کاهش یافت. اما از ابتدای سال جدید، قیمت خانه مجددا رو به افزایش گذاشته و اکنون به ۷۱۶ هزار دلار رسیده که یکصد هزار دلار از فوریه ۲۰۲۲ یعنی نقطه اوج قیمت مسکن کمتر ولی ۸۶ هزار دلار از پائین‌ترین قیمت مسکن در جولای گذشته (۶۳۰ هزار دلار) بیشتر است.

هیئت املاک و مستغلات ونکوور اعلام کرد، میزان فروش مسکن در ماه آوریل نسبت به سال گذشته 16.5 درصد کاهش داشته و تعداد واحدهای عرضه شده در لیستینگ ها نیز به شکل قابل توجهی کمتر شده است . بر اساس این گزارش در ماه گذشته مجموعاً 2741 واحد مسکونی به فروش رسیده که تقریباً 16 درصد کمتر از میانگین فصلی 10 ساله است. میانگین قیمت برای تمام املاک مسکونی مترو ونکوور در ماه گذشته به 1,170,700 دلار رسید که 7.4 درصد کمتر از سال گذشته، اما 2.4 درصد بیشتر از ماه مارس بود. در ماه گذشته 4307 لیستینگ جدید ارائه شد که نسبت به مدت مشابه سال قبل 29.7 درصد کاهش داشته و 22 درصد از میانگین فصلی 10 ساله کمتر بود. اما نهاد مرجع مسکن ونکوور این آمار را نشانه ی بازگشت رونق به بازار مسکن می داند و تاکید کرد بازار به مرور به میزان فعالیتی می رسد که بهار گذشته قبل از هشت افزایش متوالی نرخ بهره داشت. اندرو لیس، مدیر بخش اقتصاد و تجزیه و تحلیل داده های این نهاد گفت: ما شاهد افزایش قیمت ها و افزایش مجدد فروش در بهار امسال هستیم، و این به ما می گوید خریداران خانه پس از یک سال چالش برانگیز، با اعتماد به نفس بازگشته اند.

آیا از اینکه همه خانه‌های مترو ونکوور شبیه هم هستند خسته شده‌اید؟ ما یکی را پیدا کردیم که از بقیه متمایز است. Container House که این هفته توسط West Coast Modern فهرست شده است، در محله Upper Lonsdale در نورث ونکوور واقع شده است. در حالی که خانه در ابتدا در سال 1976 ساخته شد، به طور گسترده ای بازسازی شده است تا ظاهری الهام گرفته از Frank Gehry با ظاهری مبتنی بر کانتینر با استفاده از فلز راه راه داشته باشد. ظاهر جدید همچنین عناصری از خانه خود معمار در Frank Gehry کالیفرنیا را در خود جای داده است. Gehry یک معمار کانادایی-آمریکایی برنده جایزه است. احتمالاً قبلاً یکی از ساختمان‌های او را دیده‌اید یا داخل آن بوده‌اید، مانند سالن کنسرت والت دیزنی در لس‌آنجلس، Olympic Fish Pavilion در بارسلون، اسپانیا، موزه EMP در سیاتل، و ده‌ها مورد دیگر. اکنون خانه‌ای وجود دارد که می‌توانید در نورث ونکوور بخرید که سبک Gehry را تداعی می‌کند. Trent Rodney یکی از بنیانگذاران West Coast Modern گفت، این خانه ترکیبی چشمگیر از زبان بومی مدرن ساحل غربی منطقه ما و سبک نمادین Frank Gehry است. سقف‌های طاقی و پنجره‌های وسیع خانه که توسط مالکان قبلی بازسازی شده است، اجازه می‌دهد نور طبیعی به داخل جریان پیدا کند و آن را به پارک اطراف متصل کند. این خانه 3716 فوت مربعی با شش اتاق خواب و سه حمام در زمینی عظیم به مساحت 13771 فوت مربع در 430 East Queens Road قرار دارد. در امتداد ضلع غربی ملک، Wagg Creek و پارکی را خواهید دید که متعلق به منطقه است، بنابراین ارتباط مستقیمی با طبیعت دارد. West Coast Modern می‌گوید: استفاده از کانتینرها به‌عنوان یک فرم طراحی نیز مطابق با Gehry است که معماری را به عنوان ظرفی برای فعالیت‌های انسانی می‌نگرد. این تلفیق قدیم و جدید یادآور بازسازی‌هایی است که Gehry در خانه‌اش انجام داد، ساختن الحاقات مدرن و جعبه‌شکل در حالی که بخش‌هایی از نمای اصلی را دست نخورده نگه داشته است. برای Gehry، بازسازی خانه او همچنین فرصتی برای آزمایش با مصالح ساختمانی غیر متعارف مانند فلز راه راه، تخته سه لا و نرده های زنجیره ای بود. آیا شما دوست دارید در یک خانه کانتینری مانند این زندگی کنید؟

یک حزب سیاسی بریتیش کلمبیا از استان می خواهد، در مورد اجاره های کوتاه مدت “اقدام فوری” انجام دهد. Sonia Furstenau رهبر BC Green Party در توییتر از دولت BC NDP خواست برای صنعت اجاره کوتاه‌مدت کاری انجام دهد تا اثرات آن بر بحران مسکن کاهش یابد. BC Green Party همچنین می خواهد امنیت را برای اجاره کنندگان و میزبانان بهبود بخشد. Furstenau می‌گوید، این تماس یک رویکرد دو جانبه است که جمع‌آوری و اشتراک‌گذاری داده‌ها و اجرای آیین‌نامه را بهبود می‌بخشد. توییت او تنها چند هفته پس از آن منتشر شد که BC اعلام کرد که به دنبال تنظیم بازار اجاره کوتاه مدت است. به گفته Furstenau، در حال حاضر هیچ سیستمی در بریتیش کلمبیا برای شناسایی دقیق تعداد یا نوع واحدهای مسکونی در بازار اجاره کوتاه مدت وجود ندارد. او گفت: حتی در شهرداری‌هایی که آئین‌نامه‌های موجود و برنامه‌های مجوز کسب و کار دارند، صدها یا هزاران واحد فهرست‌شده در این سایت‌ها فاقد مجوز هستند. Furstenau به برخی ارقام از یک ناظر مستقل به نام Inside Airbnb اشاره کرد که می گوید، در ونکوور حدود 6000 مورد برای اجاره وجود دارد و 82 درصد آن ها خانه یا آپارتمان بوده و 30 درصد آنها بدون مجوز هستند. شخصی به نام جردن در حال حاضر میزبان برتر Airbnb با 102 مورد اجاره ای است. دومین میزبان برتر، Plan A، دارای 84 مورد است. رهبر حزب سبز بی‌سی‌دی می‌گوید که بدون پاسخگویی پلت فرم و بودجه استانی، ایمن نگه داشتن مردم غیرممکن است. Furstenau می افزاید، BC در حال حاضر یک سری از سیاست ها در سراسر استان دارد و دولت های محلی منابع لازم برای مقابله مستقل با این چالش را ندارند.

آژانس مسکن فدرال در جدیدترین پیش بینی خود اعلام کرد، قیمت و تعداد فروش مسکن در سال 2023 نسبت به سال گذشته کاهش یافته و تا پایان سال، میانگین قیمت سالانه کمتر از سطح 2022 باقی بماند. باب دوگان، اقتصاددان CMHC می گوید، میانگین قیمت مسکن که از مارس 2022 تا مارس امسال حدود 14 درصد کاهش یافته، و اکنون در حال تعدیل و تثبیت شدن است، به این معنی که با افزایش تعداد فروش، قیمت‌ ها نیز افزایش می یابند. او گفت، انتظار می رود میانگین قیمت مسکن در کانادا در سال 2024 حدود 7.9 درصد و در سال 2025 حدود 7.5 درصد افزایش یابد. پیش‌ بینی اولیه CMHC نشان می ‌دهد، میانگین قیمت مسکن  در سطح کانادا در سال جاری حدود 643 هزار دلار خواهد بود. این رقم در سال 2022 حدود 703 هزار دلار بود. پیش بینی می شود میانگین قیمت در سال آینده نیز به حدود 694 هزار دلار و در سال 2025 به حدود 746 هزار دلار برسد. تعداد فروش در سال جاری به 423 هزار مورد، در سال آینده به حدود 473 هزار مورد و در سال 2025 به حدود 505 هزار مورد خواهد رسید. فروش در سال 2022 در مجموع حدود 498 هزار مورد بود. همچنین CMHC پیش بینی کرد، در سال جاری حدود 211 هزار ، در سال 2024 حدود 223 هزار مورد و در سال 2025 حدود 235 هزار واحد مسکونی ساخته خواهد شد. CMHC قبلا تخمین زده بود که حدود دو میلیون خانه جدید بین سال ‌های 2023 و 2030 ساخته  ‌شود. پیش بینی می شود بهبود بازار مسکن در سال‌ های 2024 و 2025 آغاز می‌ شود، اما انتظار می رود کمبود عرضه در گران ‌ترین بازارهای مسکن کانادا از جمله ونکوور و تورنتو بیشتر شود. و به دلیل افزایش نرخ بهره قدرت وام گرفتن مردم و در نتیجه میزان خرید خانه کاهش یافته، و میزان اجاره بها افزایش می یابد. دوگان می گوید، اگر عرضه مسکن به‌طور چشمگیری افزایش پیدا نکند،کمبود خانه های ارزان قیمت در آینده بیشتر می شود.

ژی یونگ ژو یک صاحبخانه در ریچموند بریتیش کلمبیا محکوم شد اجاره یک سال معادل 49200 دلار را پس از پایان اجاره به مستاجر بپردازد . وی گفت، به این حکم قطعا اعتراض خواهد کرد، زیرا شواهد و ملاحظات مربوطه نادیده گرفته شده و حکم به طور آشکار غیر منطقی است. درخواست تخلیه ساختمان به این دلیل بود که پدر صاحبخانه بتواند به آنجا  نقل مکان کند. در بریتیش کلمبیا، اگر مالک یا یکی از اعضای نزدیک خانواده – والدین، فرزندان یا همسر – قصد نقل مکان به واحد اجاره ای را داشته باشند، مالک می‌تواند به صورت قانونی مستاجر را جواب کند. ژو این واحد را در اول نوامبر 2019 به جانیس والمزلی و مایکل پنمن در قراردادی دو ساله به مبلغ 4100 دلار در ماه اجاره داده بود. در جولای 2021، شو به مستاجرین اخطار دو ماهه برای پایان دادن به اجاره برای استفاده صاحبخانه از ملک ارائه کرد. مستاجران با این اخطار مخالفت نکردند و یک ماه زودتر از موعد مقرر، در 30 سپتامبر 2021، خانه را ترک کردند. پدر ژو در چین زندگی می کرد، انتظار می رفت در 21 اکتبر 2021 به ونکوور برسد، اما او در سپتامبر 2021 به دلیل سنگ کیسه صفرا در بیمارستان بستری شد و به او توصیه شد به دلیل شرایط پزشکی از سفر هوایی خودداری کند. ژو 15 صفحه نامه‌های پزشکان و نتایج آزمایشگاهی را که همگی به انگلیسی ترجمه شده بودند، همراه با دادخواست به دادگاه آورده بود. به پدر ژو در فوریه 2022 وارد کانادا شد و به ملک نقل مکان کرد. در بهار سال 2022، مستاجرین بر اساس این که  ژو یا همسرش به ساختمان نقل مکان کرده اند و نه پدرش و این با فرمی که به آنها ارائه شده تناقض دارد ، خواهان جلسه دادرسی شدند و قاضی نتیجه گرفت صاحب خانه دلیل پایان دادن به اجاره خود را اشتباه بیان کرده است. وی افزود: هر گونه مشکل ارتباطی بین مالک و پدرش ارتباطی به  مستاجر ندارد  و مالک در نهایت مسئول هرگونه تناقض در اسنادی است که به مستاجر ابلاغ می شود.

نظرسنجی جدید نهاد مستقل Generation Squeezeنشان داد، اکثر کانادایی ها موافق دریافت مالیات اضافی از خانه هایی که ارزش آنها بالاتر از یک میلیون دلار و 10 درصد از بازار مسکن کانادا را تشکیل می دهند، هستند. بر اساس این نظرسنجی، 62 درصد از پاسخ دهندگان از مالیات اضافی برای خانه هایی با ارزش بالای 1 میلیون دلار حمایت می کنند. بنا بر گزارش جدید انجمن املاک و مستغلات کانادا، میانگین قیمت خانه در کانادا در ماه اکتبر به 756200 دلار کاهش یافته است که 1.2 درصد کمتر از ماه قبل است. در صورت اجرایی شدن این اقدام مالیاتی، درآمد دولت در سال تقریباً 5 میلیارد دلار افزایش خواهد یافت. بسیاری از پاسخ دهندگان در نظرسنجی گفتند، اگر وجوه اضافی برای کاهش مالیات بر درآمد برای اقشار متوسط ​​و کم درآمد (43 درصد)، برای مسکن ارزان تر (40 درصد) پرداخت شود یا به کندی افزایش قیمت مسکن کمک کند(38 درصد)، حمایت آنها از این مالیات افزایش می یابد. حمایت از دریافت مالیات اضافی از منازل گران قیمت در استان های  آتلانتیک با 73 درصد و ساسکاچوان و مانیتوبا (72 درصد) و آلبرتا (68 درصد) بالاترین میزان بود. اما قیمت خانه‌ها در این مناطق معمولا کمتر از میانگین ملی است و تعداد نسبتا کمی از خانوارها خانه‌های میلیون دلاری دارند. در مقابل در استان های بریتیش کلمبیا و انتاریو که حدود 25 درصد از خانوارها دارای خانه های 1 میلیون دلاری هستند، تنها 50 درصد پاسخ دهندگان موافق دریافت مالیات اضافی بودند.

تقاضای فزاینده برای پروژه‌های آپارتمانی چندخانواری و خانه‌های شهری باعث کمبود شدید مدیران strata در بریتیش کلمبیا شده است. Tony Gioventu مدیر اجرایی Condo Home Owners Association (CHOA) گفت: در حال حاضر ما کمبود 300 مدیر دیگر داریم. به گفته دست اندرکاران این صنعت، نه تنها نیاز به مدیران strata بیشتری وجود دارد، بلکه باید به گونه ای واجد شرایط باشند که نسبت به نسل قبل تغییر ایجاد کنند. آنها می گویند، با توجه به اینکه ارزش مجوزهای ساخت و ساز جدید و فروش املاک میلیاردها دلار است، شهرداری ها و دولت استانی باید سرمایه گذاری در برنامه های آموزشی بهتری را برای مدیران strata ​​که شغلشان سخت تر می شود، در نظر بگیرند. بر اساس گزارش B.C. Financial Services Authority، در حال حاضر 1.5 میلیون نفر در strata زندگی می کنند و حدود 1405 مدیر strata دارای مجوز در استان وجود دارد. که نسبت به 1326 مدیر در سال 2019 افزایش اندکی داشته است، اما این اتفاق همزمان با اضافه شدن بیش از 500 مجتمع جدید رخ داده است. اما واقعیت این است که همه این مدیران دارای مجوز، فعال نیستند وتعداد مدیران اقشار فعال در B.C. می تواند بین 300 تا 500 باشد. Chris Churchill رئیس FirstServices Residential، یک شرکت بزرگ مدیریت املاک، می‌گوید: ما حدود 50 درصد از ظرفیت مدیران strata را برای خدمت به Lower Mainland داریم. Churchill می گوید، حدود یک سوم از مدیران فعلی و فعال استان در پنج سال آینده بازنشسته خواهند شد و این بدون ورود جریانی از مدیران جدید به کار است. Gioventu گفت، حدود 34000 شرکت در استان وجود دارد. حدود 22000 مورد از ساختمان‌های کوچک‌تر هستند که 50 واحد یا کمتر دارند و خود مدیریت می‌شوند، به این معنی که از خدمات یک مدیر حرفه‌ای استفاده نمی‌کنند. Churchill گفت، نسل جدیدی از ساختمان های جدیدتر و بلندتر با صدها واحد وجود دارد. آن‌ها با پیچیدگی‌هایی مانند توافق‌نامه‌های تقسیم هزینه‌ها همراه هستند که نیازمند در نظر گرفتن حوزه‌های دیگری از مسائل حقوقی و بیمه‌ای است. وی گفت، همه این محصولات جدید وارد بازار می‌شوند و کمبود عرضه مدیرانی وجود دارد که می‌توانند آنها را مدیریت کنند. برخی از دوره های مدیریت strata وجود دارد، اما آنها دانش عمومی و پایه املاک و مستغلات را پوشش می دهند. Giovent گفت: نکته اصلی این است که دولت باید یک میلیون دلار در B.C. Institute of Technology در Burnaby سرمایه‌گذاری کند و یک برنامه کاملاً درخشان برای مدیران ایجاد کند. از آنجایی که تجربه عملی نیز حیاتی است، Churchill فکر می‌کند باید برای دوره‌های کارآموزی نیز کمک مالی وجود داشته باشد، بنابراین کارگزاری‌ها برای آموزش مدیران جدید انگیزه خواهند داشت.

اتحادیه املاک و مستغلات بریتیش کلمبیا در تازه ترین گزارش خود پیش‌بینی کرد، روند کاهش فروش و قیمت خانه در این استان در سال جاری تا اوسط سال 2023  ادامه داشته باشد. در این گزارش آمده است، میزان فروش مسکن در بازارهای مختلف این استان تا پایان سال جاری 34.4 درصد کمتر شده و در سال آینده 11.4 درصد دیگر کاهش خواهد یافت. در این گزارش آمده است، عواملی از جمله نرخ‌ پایین وام مسکن، ترجیح خریدار برای فضای اضافی و امکان کار از راه دور که باعث تقاضای بی‌سابقه در دو سال گذشته شده بودند، حالا کمتر شده و این تغییر قابل توجهی را در بازارهای مسکن سراسر استان ایجاد کرده است. با بازگشت افراد به  محل کار و بالا ماندن قیمت بنزین، تقاضا برای مسکن در خارج از مراکز اصلی شهری کاهش شدیدی داشته است. این گزارش پیش بینی می کند، کاهش تقاضا در سال 2023 ، قیمت میانگین مسکن در استان را حدود ​​پنج درصد کاهش دهد. در این گزارش همچنین آمده است، آرام تر شده بازار فروش مسکن، باعث تأثیر دوچندان بر بازار اجاره خواهد شد . بازار  اجازه در حال حاضر با کمترین آمار واحدهای خالی و بالاترین نرخ‌های اجاره ماهانه در کشور روبرو است. اتحادیه املاک و مستغلات بریتیش کلمبیا  همچنین می گوید، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نیروی کار همراه با نرخ بهره بالاتر  می تواند  منجر به کند شدن روند ساخت و ساز جدید در سطح استان شود.

یک مستاجر در بریتیش کلمبیا، صاحبخانه را به دادگاه برد تا وثیقه خود را پس بگیرد. در پرونده بینEmily O’Dea و Cian Dabrowski، O’Dea امیدوار است ودیعه 625 دلاری خود را پس بگیرد. در همین حال، Dabrowski مدعی شد سپرده را برای پوشش تعمیرات و سایر هزینه‌ها نگه داشته است و می گوید هزینه ها بیشتر از سپرده تضمینی است. O’Dea و Dabrowski یک قرارداد اجاره به مدت یک سال از 1 سپتامبر 2021 تا 31 آگوست 2022 منعقد کردند. O’Dea اجاره را تا جولای 2022 پرداخت و قبل از 31 جولای نقل مکان کرد. اسناد دادگاه از پرونده دعاوی کوچک در BC Civil Resolution Tribunal نشان می دهد، قرارداد اجاره به Dabrowski اجازه می دهد بخشی یا تمام سپرده را نگه دارد. در آگوست 2022، Dabrowski توضیح داد چرا سپرده را نگه داشته است. او توضیح داد هزینه ها مربوط به موارد زیر است: تعمیر شش سوراخ عمیق پیچ از پایه های آینه در اتاق خوابرنگ آمیزی مجدد دو طاقچه در جایی که لکه وجود داشتترمیم خراش ها و دو فرورفتگی کوچکدور انداختن قهوه سازنظافت عمومی به گفته Dabrowski ، هزینه ها در مجموع 728 دلار بوده است، اما او فقط 625 دلار درخواست کرده است. اما Dabrowski گزارش بازرسی وضعیت را تکمیل نکرده بود و عضو دادگاه ناظر بر این پرونده تشخیص داد وی حق دریافت وثیقه را ندارد. Dabrowski عکس‌هایی از مشکلات ارائه کرد، اما عضو دادگاه متوجه شد مشکلات کم، محدود، و به راحتی قابل رفع هستند. Dabrowski همچنین شکایت کرد که O’Dea کلیدهای خود را به دوستانش داده تا به مجموعه او دسترسی داشته باشند، اما عضو دادگاه گفت این غیرمنطقی نبوده است. تنها موردی که به نفع Dabrowski رای داده شد، ادعای او به مبلغ 87.19 دلار برای قبوض آب و برق پرداخت نشده بود که عضو دادگاه آن را از سپرده کم کرد. در پایان به O’Dea مبلغ 673 دلار دریافت کرد که شامل مانده سپرده او، 125 دلار هزینه دادگاه و 10.30 دلار pre-judgement interest بود.